Waksal Ekspress - Elva Tänavagurmee
Kogukond

Korterite majandamine paremaks!

Tähelepanu! 1.jaanuarist jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistu seadus.

Alates 1. jaanuarist 2018 jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis asendab kahte seni kehtivat seadust – korteriomandiseadust ja korteriühistuseadust.

Seaduse vajalikkus
Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liikme Andry Krass’i sõnul seni olemasolevate regulatsioonide põhipuuduseks on ebaselge õigusvõime probleem nendes kortermajades, kus puudub korteriühistu. Olemasolevate regulatsioonide põhipuuduseks korteriühistuseaduse seisukohast vaadates, oli asjaolu, et korteriühistuseadus käsitles korteriühistut korteriomanikust eraldiseisvana, isikuna, kelle kohustused kortermaja majandamisel tekivad üksnes üldkoosoleku otsuse alusel. Uus seadus lahendab mõlemad eelpool toodud puudused – annab korteriomanike ühisuse normidele juriidilise isiku õigusvõime (igas kortermajas tekib korteriühistu), ning võrdsustab kortermaja majandamisel korteriühistu ja korteriomaniku kohustused.

Riik loob korteriühistu
Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis ilma korteriühistuta, loob riik ise korteriühistu. Kuidas see täpsemalt välja näeb, selgitab justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Vaike Murumets. 01.01.2018 avatakse registris iga uue korteriühistu jaoks registrikaart, millel on selle korteriühistu nimi (koosneb korteriomandite asukoha aadressist ja sõnast „korteriühistu“), registrikood ja aadress (korteriomandite asukoha aadress). Kui korteriomanikud on enne korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumist ametisse nimetanud valitseja, siis jätkab valitseja oma tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, siis loetakse ta uue korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitseja on juriidiline isik, siis tegutseb ta edasi korteriühistu valitsejana, st korteriühistu juhatust asendava organina. Sellise uue korteriühistu liikmed ehk korteriomanikud võivad üldkoosolekul vastu võtta ka põhikirja, millega reguleeritakse täpsemalt omavahelisi suhteid, kuid kohustuslik see ei ole. Seaduses on kõik küsimused lahendatud, mõnedes küsimustes on põhikirjaga võimalik kehtestada teistsuguseid reegleid (nt. majanduskulude arvestuspõhimõtted).

Peamised muudatused
Tekib korteriühistute register. Korteriühistute register on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri osa. Registrit peavad maakohtute registriosakonnad oma tööpiirkonnas asuvate korteriühistute kohta. Registrisse kantakse ka kõik korteriühistu poolt võetud laenud.
Kuni 10 korteriga ühistutel ei ole vaja juhatust. Eraldi reeglid kehtiva väikeste majade jaoks, kus on kuni kümme korteriomandit. Kuigi korteriühistu tekib sõltumata korteriomandite arvust, on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut.
Maksejõuetuse erisused. Uues seaduses sätestatud ka erisused korteriühistu maksejõuetuse puhuks. Korteriühistu pankroti väljakuulutamine on küll endiselt võimalik, kuid selle järel toimub sisuliselt ühistu saneerimine. Halduri ettepanekul kehtestab kohus ajutise majanduskava, mille järgimisel taastub korteriühistu maksevõime.
Põhikirja ei ole enam vaja. Põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut. Majanduskulude jaotamine uue seaduse kohaselt toimub vastavalt kaasomandi suurusele. Käesolevas praktikas jaotatakse vee- ja kanalisatsiooni kulu mõõtjate järgi, jäätmemajandus on jaotatud elanike arvule. Kui omanikel on soov senise praktika järgi käituda, tuleb vastu võtta põhikiri.
Korteriomaniku kohustused. Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Nõue tuleneb majandus- ja taristuministri määrusest „Eluruumile esitatavad nõuded“. Siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel olla madalam kui 18ºC. Siseõhu temperatuuri lubatav ülempiir tuleb määrata kehtestatud nõuete alusel. Eluruumis peab siseõhu suhteline niiskus olema vahemikus, mis ei kahjusta inimese tervist, väldib veeauru kondenseerumist ja ei tekita niiskuskahjustusi. Eluruumi siseõhu optimaalne suhteline niiskus on 40–60 protsenti.

Juhatus või valitseja. Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Juhatusel võib olla üks liige (juhataja) kuni kolm liiget. Põhikirjaga võib ette näha käesolevas lõikes sätestatust erineva juhatuse liikmete arvu või selle ülem- ja alammäära. Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik ehk valitseja. Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja peab määrama iga oma esindatava ja juhitava korteriühistu jaoks füüsilise isiku ehk majahalduri, kes tegeleb valitseja ülesannete täitmisega selles korteriühistus. Majahalduril peab olema kinnisvarahalduri või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses.

Korteriühistu pandiõigus. Selle õiguse eesmärk on lihtsustada korteriühistu nõuete realiseerimist omanike vastu. Kui korteriomandi omanik on jäänud korteriühistule võlgu majandamiskulude eest, kohustuste täitmine on tagatud pandiõigusega. Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa.
Lihtsustub otsuste vastu võtmine. Koosolekut kokku kutsumata on otsus kehtiv ka siis, kui selle poolt on enam kui pool korteriomanikest. Ka ehituslikud ümberkorraldused kaasomandi suhtes ei vaja enam kõigi omanike nõusolekut, vaid piisab enam kui poolte korteriomanike nõusolekust, eeldades neile kuulub enam kui pool kaasomandi suurusest.

Autori tähelepanekud
Majanduskava. Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis annab ülevaate kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; näitab ära tulud ja kulud. Majanduskava on ühest küljest korteriühistu järgmise majandusaasta eelarve ja samas ka alus korteriühistu rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu. Majanduskava peaks vastu võtma majandusaasta esimeses kvartalis, see annab võimalusi remonttöid kiiremini planeerida ja nende lepinguid sõlmida.
Reservkapital. Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Praktikas paljudes majades see puudub. See on mõeldud ootamatute kulude katmiseks, mitte ajada segamini remondifondiga.
Korteriomaniku õigus ja kohustus teabele. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Korteriomanik on kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi.
Kaasa rääkimine kortermaja asjades. Kõige olulisem koht, kus saab maja asjades saab kaasa rääkida, on korteriomanike üldkoosolek. Seadusest ja põhikirjast tulenevalt otsustatakse seal põhikirja kinnitamine, juhatuse valimine, majanduskulude arvestuspõhimõtete kinnitamine, reservfondi ja remondifondi loomine, majanduskava ja majandusaasta aruande kinnitamine, laenu võtmine ja elamu rekonstrueerimine, korteriomandi võõrandamise kinnitamine. Praktikas osaleb koosolekutel 50-70 % korteriomanikest, vahel tuleb korraldada korduv üldkoosolek. Korteriomanikud peaksid hoolitsema selle eest, et nende kontaktaadressid ja sidevahendite andmed oleksid korrektsed, vastasel juhul ei jõua info üldkoosoleku toimumise kohta nendeni.

Kutsun üles kõiki korteriomanikke oma elamu eest hoolt kandma ja tulemuslikult majandama.

Toomas Kuris
Elva Varahalduse OÜ
juhataja

Sildid
Näita rohkem
PUHAS PESU, PUHAS RÕÕM!

Elva Elu

Panime lehele nimeks Elva Elu. Kunagise paberlehe auks, mis ilmus Elvas aastatel 1932-1937 ja ka 1960.aastate algul. Püüame selle sõnumitooja mälestust hoida tänapäeval aus ja väärikuses edasi.

Sarnased artiklid

X