Elva Elu otsustas teha intervjuu Elvas elava Eduard Elbrechtiga. Eduard on Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poolt kahel korral valitud Aasta Kinnisvarahindajaks. Ta on hindajana töötanud üle 20 aasta ning omab kinnisvarahindajate kõrgeimat ehk 7. kutsetaset.
Kuidas on lood Elva valla ja linna elamukinnisvaraga?
Elva on päris hinnatud paik elukeskkonnana. Kui osadele meeldib Elva väga, siis teistele jällegi mitte. Arvestada tuleb ka sellega, et kõigile sobivat elukeskkonda pole kusagil. Nõnda on näha ka palju peresiseseid diskussioone, kellele Elva, kellele Tallinn. Samas on märgata, et arenduste mõttes hakkab viimasel ajal Nõo Elvast mööda minema, ka sealsel elukeskkonnal pole viga. Elva plussid uute tulijate jaoks on linnale omaste teenuste lähedus. Kui hariduse poolel on meil hästi, siis muud teenused (näiteks kohvikud ja restoranid) on uutele tulijatele oluliseks faktoriks.
Arvestada tuleb ka sellega, et enamikele noortest peredest on laps viimane kokkuhoiukoht. Seega on olulised ka huviharidus ja spordivõimalused. Kui ujulad, staadionid ja suusarajad kerkivad mujale, on see Elvale selge ohukoht. Tänane tehingute arv ja hinnatase näitavad, et Elva on siiski hinnatud elukoht ja siia soovitakse tulla.
Kas tühjaks jäänud ja kasutuseta elamuid on rohkem kui teistes väikelinnades?
Igal pool väikelinnades ja -asulates on sedasi, et mingi osa kinnisvarast seisab jõude ja sellel olevad ehitised kaotavad väärtust, kuna ehitamine või renoveerimine pole majanduslikult väga tasuv. Teisalt ei küsi seisev kinnisvara ka leiba. Üks lisapõhjus on eestlaste mõttelaadis – eestlane hoiab kinnisvarast eriti emotsionaalselt kinni, isegi kui katus juba sisse kukkumas on. Sest see oli vanaema maja, ehk lapsed teevad midagi või on pärandvara jagatud erinevate osapoolte vahel. Mujal riikides on emotsionaalne side oluliselt väiksem ja enamasti on ka üüriturg tugevam. Ei julgeks kinnitada, et see seisva kinnisvara probleem Elvas viimastel aastatel süvenenud oleks.
Kas riik või omavalitsus saab midagi seisva kinnisvaraga ette võtta?
Probleemi olemus on ikkagi turg ja hinnatase. Tartu Tammelinnas näiteks lammutatakse 1960.-tel ehitatud viilkatusega majad juba maha, kuna sealsete kruntide turuväärtus algab ca 150 000€-st. Kui kinnisvara hind on kõrgem, on ka mahajäetuse protsent väiksem. Kui rääkida kinnisvara kõrgemast maksustamisest (riiklikult), siis õpikuteooria järgi peaks see küll motiveerima kinnisvara korrashoidmist, kuid imerohi pole siiski ka see. Kinnisvara aktiivselt kasutama ja ka korras hoidma motiveeriks senise praktika põhjal vaid kõrge kinnisvaramaks (sellest saab rääkida eelkõige vaid inglise keelt kõnelevates maades).
Omavalitsuse meetmete hulgast ei ole maamaksu kulu seni küll hoonete omanike jaoks kõnealuse teema kontekstis valukoht olnud. Ka uute maksumäärade tulekuga ei muutu mu hinnangul suurt midagi – kannatatakse kenasti välja ja muid muutuseid ei prognoosiks.
Siiski on omavalitsusel õigus ja ka kohustus nõuda omanikelt kinnisvara korrashoidu ning rakendada ka ettekirjutisi ning sunniraha. On kurioosne, et kui uute ehitatavate hoonete puhul kipub piltlikult öeldes määravaks osutuma ehitusprojektis mõne joone paksus ja värv, siis vanade hoonete puhul kipuvad KOV-id ohutuse põhimõttest mööda vaatama.
“Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale, keskkonnale, riigi julgeolekule või riigikaitseobjektile. Ehitise ja ehitamise ohutus hõlmab loodus- ja kultuuriväärtuse kaitset ning asjakohasel juhul ka looma elu ja tervist.”
Seega prioriteet nr 1 on ohutus, kuid Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet on enda seisukohtades selgelt väljendanud, et põhjendatud juhtudel on järelevalve teostajal õigus nõuda visuaalset korrasolekut. Praktikas seda siiski ei rakendata, sest tõendamine väga problemaatiline (kohtuvaidluse risk). Mujal maailmas levinud fassaadide katmine ajutise materjaliga (näiteks hoone foto trükituna).
Seega omanikul on kohustused?
Jah, ja kahjuks tuleb tõdeda, et osa omanikest veel pole jõudnud arusaamiseni, et kinnisvara omamine ei tähenda vaid oma õiguste piires kinnisvara kasutamist ja käsutamist, vaid ka kohustust õigusaktides kirjeldatud mahus ehitisi korras hoida.
Ja olukorras, kus omanik oma kohustusi ei täida, on KOV-i kohustuseks teha selles osas järelevalvet. Kahtlemata riigis tervikuna on probleemiks ehitusnõunike tööga ülekoormatus ja ebapüsivus ametis, mis ei võimalda järjepidevat probleemiga tegelemist. Teine moment on asja juures see, et kui KOV teeb ettekirjutuse, siis peab ta olema valmis asendustäitmiseks (juhul kui omanik ettekirjutust ei täida). Näiteks lammutas 2023.a Tartu linn Oa 16 hoone (Tartu LV pressiteade), sest omanik ei täitnud ettekirjutust. Siiski on asendustäitmine äärmiselt erandlik, sest on suur risk kohtuvaidluseks.
Kas ideaalsetes oludes (kui Elva linnas puuduks nii visuaalne reostus, rääkimata ohutuse aspektist), oleks siinne hinnatase ka oluliselt parem?
Üksüheselt see oste ei mõjuta, aga atraktiivsuse kasvu tõttu paraneb üldine elukeskkond ja see võib motiveerida nii mõnegi inimese ostuotsust. Kui debatt on selle üle, kas investeerida turismi, või elukeskkonda või kaevanduslubadesse, siis on selgeks võitjaks nii koduomanikele kui omavalitsusele tervikuna elukeskkond! Sellest tulenevalt julgustaks küll ka Elva valda jõulisemalt tegelema hoopis kinnisvara korrashoiu kontrollimisega ning vajadusel ka seadusega võimaldatud meetmeid omanike korrale kutsumiseks ka kasutama!
Üks eraldi aspekt on inimeste nõudlikkus tervikuna. Inimesed on vähenõudlikud ja liialt ära harjunud tondilossidega. Halvas korras asuv kinnisvara devalveerib teisi, kuid inimene on nagu konn – kui aeglaselt keedetakse, kipub ära harjuma. Mõnedes omavalitsustes on omavalitsus helistanud omanikule ka siis, kui silma riivavad jäätmed jäävad kinnisasjale liiga kauaks seisma. Üldine elukeskkond algab nõudlikkusest!
Kuid suurte tondilossidega on lood meil aastatega ju paremaks läinud?
Arbi järve äärse punase kultuurimaja lammutus oli väga efektiivne tegu! Kesklinna ja promenaadi projekt poleks selleta õnnestunud. See on doominokivi, mis on aluse pannud, üritustele, vaatele, valgusele, promenaadile! Kesk tänava renoveerimisega paranes oluliselt Elva kuvand elukeskkonnana, mis kasvatas lisaks kaudsele maksutulule kaudselt ka sadade kinnisvaraomanike vara väärtust.
On veel üks positiivne teema – Elvas pole väga kodutuid, vähemasti tundub kodutute probleem olevat oluliselt väiksem kui mujal.
Kas Elva saaks midagi paremini teha praeguste tondilossidega?
Jah. Kui visuaalselt on keeruline, siis eelkirjeldatud ohutuse aspekt karjub päris mitme objekti juures. Ohutus on teema, ohutuse tagamise kohustus on juba enne igasuguseid planeeringuid. Kesk (Kesk 40) tänaval kukuvad ülevalt aknaraamid, Tuletõrje tänaval (Tuletõrje 4), on probleemiks nii ohtlikud varemed (Elva Elu: Elvas põles ajalooline pritsumaja), kui ka põlengust maha jäänud suitsuhais.
See, et kusagil kaadrite taga paberimajandus aeglaselt areneb, ei ole argument! Ohutus tuleb tagada juba täna ja ses osas ootaks vallalt jõulisemat tegutsemist enne kui mõni laps kuhugi hoonesse ronib ja seal viga saab! Kui ikka ilmselgelt ohtliku ja visuaalselt meie elukeskkonda reostava hoone omanikuks on juriidiline isik, võiks sellised objektid omavalitsus esimese prioriteedina ette võtta.
Küsisid Toomas Laatsit ja Fred Koppel
